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Comprar ou alugar imóvel no Paraguai? Compare custos, impostos, financiamento e segurança jurídica. Decida certo e economize de 25% a 35%.

  • Foto do escritor: Camila Schimmidt
    Camila Schimmidt
  • há 3 dias
  • 6 min de leitura

Introdução

Quer decidir entre comprar ou alugar no Paraguai sem perder dinheiro? A resposta não é “depende” — é “planeje com números e com estratégia”. Aqui vai o mapa: como comparar custos reais, entender impostos, financiamento, segurança jurídica e cenário de mercado — para empresários, investidores, aposentados e nômades. No final, você sai com um checklist objetivo e um CTA claro para executar com o Guia Paraguai.

1) Regra de ouro: qual é seu jogo? (moradia, investimento ou ambos)

  • Moradia (estabilidade e conforto): comprar dá previsibilidade e proteção contra reajustes de aluguel; alugar dá mobilidade para testar bairros e estilos de vida.

  • Investimento (renda e apreciação): comprar busca cap rate (renda/valor do imóvel), risco/retorno por bairro e liquidez. Em Asunción, o preço médio de venda em 2025 gira na casa de US$ 1.697/m² em áreas centrais consolidadas, segundo imprensa econômica local — referência útil para balizar oportunidades. abc.com.py

  • Moradia + investimento: estratégia híbrida: aluga no primeiro ano para entender a cidade, depois compra certo (e bem negociado), evitando decisões apressadas.

2) Quanto custam compra e aluguel — com números na mesa

2.1. Preço de compra (baliza de mercado)

  • Referência recente: ~US$ 1.697/m² para apartamentos em Asunción. Projetos prime podem pedir mais; unidades fora do eixo premium, menos. Use essa régua como “teto mental” para negociação e para testar promessas de “barganha”. abc.com.py

2.2. Aluguel (quanto pesa no caixa)

  • Aluguéis variam por bairro e padrão. Um 2D em bairros intermediários aparece entre Gs 4,5 milhões/mês em ofertas correntes — ótimo dado operacional para montar a conta preço-aluguel (Price-to-Rent). InfoCasas

2.3. Câmbio (conversão sem autoengano)

  • Trabalhe com a faixa de referência do BCP, não com “cotação de grupo de WhatsApp”. No meio de 2025, a referência do dólar circulou na casa de Gs 7.3k–7.9k (movendo semana a semana). Use 7,5k como número conservador para simulações e valide no painel oficial do Banco Central. bcp.gov.pyLa Nación

3) Impostos e custos de transação — onde o dinheiro some

Sem ilusão: “custo Paraguai” não é “custo zero”. É custo previsível e menor quando bem planejado.

  • Imposto/Taxa Municipal de Transferência (mudança de titularidade): prática comum nas capitais é algo próximo de 0,3% do valor, variando por município. Serve de baliza para orçamento (confirme na sua municipalidade). InfoCasas

  • IVA na venda de imóveis (em operações a prazo > 2 anos): a base imponível é 30% do preço (sobre essa base aplica-se a alíquota do IVA). Isso afeta estruturar contratos e cronogramas de pagamento. dnit.gov.py

  • IRP/IRE na venda (lado do vendedor): a Lei 6.380/2019 rege a renda pessoal/empresarial; há cenários com retenção pelo tabelião no ato da escritura (pagamento único e definitivo). Para o comprador, entender o regime do vendedor evita surpresas no fechamento. Converse com o seu contador antes de assinar. bacn.gov.pydnit.gov.py

  • Registro e cadastro: a propriedade se formaliza na Dirección General de los Registros Públicos (Poder Judicial) e se referencia no Servicio Nacional de Catastro. Sem matrícula limpa, não tem negócio — due diligence registral é cláusula pétrea. pj.gov.pycatastro.gov.py

Resumo prático: para comprar, reserve no seu orçamento: escritura + registro + taxas municipais + eventuais ITENS de cartório/gestoria + ajustes de IVA/IRP conforme a forma de venda. É pequeno versus Brasil, mas não é zero.

4) Financiamento: custo do dinheiro em 2025

O BCP publica médias mensais de taxas por tipo de crédito. Em junho/2025, as linhas comerciais > 1 ano em moeda local apareceram na casa de 11,9% a.a. (nominal); consumo de longo prazo ficou acima disso. Cada banco embute spreads e seguros, então simule em 3 a 5 bancos e compare CET. bcp.gov.py

Tática de investidor: em vez de travar juros altos, parte do público compra à vista com desconto (15–25%) ou usa parcelas curtas para reduzir custo financeiro total — sempre modelando com o seu fluxo em dólar/real.

5) Segurança jurídica e restrições para estrangeiros (o que quase ninguém te explica)

  • Estrangeiros podem comprar propriedades no Paraguai, com plena titularidade, seguindo a mesma via registral do nacional. Exceção importante: a Lei 2.532/05 criou a Zona de Segurança Fronteiriça (faixa de 50 km das fronteiras). Nessa zona, estrangeiros de países limítrofes não podem ser proprietários/condôminos/usufrutuários de imóveis rurais, salvo autorização por decreto em casos de interesse público (geração de emprego, p.ex.). Essa restrição não se aplica a imóveis urbanos fora da natureza rural. catastro.gov.pybacn.gov.pymre.gov.py

  • Registro Público (DGRP) e Catastro são as âncoras da segurança jurídica; sem certidões e “asientos” claros, não avance. pj.gov.pycatastro.gov.py

6) Buy vs Rent com matemática honesta (sem torcida)

6.1. Price-to-Rent (P/R)

  • Como usar: P/R = (Preço de compra) ÷ (Aluguel anual).

  • Leitura:

    • P/R < 15 → comprar tende a ser financeiramente superior (caso clássico de renda robusta).

    • P/R 15–20 → zona cinza; decide quem manda: mobilidade, impostos, custo de capital.

    • P/R > 20 → sinal de que alugar pode ser mais racional (pelo menos no curto prazo).

Exemplo objetivo (apenas para técnica):Preço de referência US$ 1.697/m² × 80 m² = US$ 135.760.Aluguel de referência Gs 4,5 milhões/mês ≈ US$ 600/mês (a Gs 7.500/USD, arredondado) = US$ 7.200/ano.P/R ≈ 18,8 → decisão vira estratégica: seu horizonte (≥5 anos?), custo do dinheiro, e liquidez desejada. abc.com.pyInfoCasasbcp.gov.py

6.2. Cap rate (investidor)

  • Cap Rate = (Aluguel anual líquido / Preço)

  • Ajuste por vacância, condomínio/expensas, impostos e manutenção. Mercado de Asunción tem perfis de produto (studios, 1–2D, unidades corporativas) com caps operacionais competitivos quando a compra é bem precificada — o segredo é comprar certo e operar direito (contrato, seleção de inquilino, dólar/guarani). (Use a régua de preço local para calibrar expectativa.) abc.com.py

7) Bairros, mobilidade e qualidade de vida — o intangível que muda a planilha

  • Asunción e Região Metropolitana concentram oferta de serviços, hospitais e escolas; por isso, testar bairros alugando por 6–12 meses costuma ser o melhor começo (Villa Mora, Recoleta, Los Laureles, Las Mercedes, Herrera, Mburucuyá, etc.). (Use o P/R de cada bairro; não decida no escuro.)

  • Liquidez: produto padrão e bem localizado vende/aluga mais rápido; unidades atípicas (metragens muito grandes, layouts exóticos) exigem desconto na saída.

  • Infraestrutura e ruído urbano: verifique acessos, drenagem e cheias em época de chuva antes de comprar — detalhe que o visitante ignora e o morador sofre.

8) Custos recorrentes do dono (que o aluguel “esconde”)

  • Imposto Inmobiliario (municipal): valor anual calculado sobre o valor fiscal (Catastro) e cobrado pela municipalidade; é baixo vs. Brasil, mas existe. baselegal.com.py

  • Expensas/Condomínio: variam fortemente por torre (portaria 24h, piscina, academia, gerador).

  • Manutenção & reformas: a cada 5–7 anos, provisionar CAPEX (pintura, ar-condicionado, eletros).

  • Seguro residencial: barato e recomendável (contents + RC).

Moral da história: quem compra precisa somar tudo; quem aluga paga “prêmio de mobilidade” (e dorme em paz com manutenção).

9) Processo seguro de compra — checklist de quem já fez

  1. Due diligence completa: titularidade, ônus reais, certidões na DGRP; confrontar dados com Catastro. pj.gov.pycatastro.gov.py

  2. Contrato e escritura com notário experiente (retenções tributárias corretas no ato). dnit.gov.py

  3. Planejamento tributário: estrutura (PF/empresa), IVA em vendas a prazo, efeitos no IRP/IRE, aluguel formal com documentação. dnit.gov.pybacn.gov.py

  4. Financiamento: comparar taxas médias do BCP com oferta bancária efetiva (CET). bcp.gov.py

  5. Fechamento: pagar taxas municipais de transferência e registrar. InfoCasas

10) Quando comprar e quando alugar — decisões táticas

Compre se…

  • Vai ficar ≥5 anos no mesmo eixo urbano.

  • Achar cap rate que faça sentido (rentabilidade líquida acima do seu custo de oportunidade).

  • Negociar abaixo do preço de referência (erro clássico é pagar “preço de lançamento” em áreas com muita oferta). abc.com.py

Alugue se…

  • Está chegando agora (precisa aprender a cidade).

  • Seu P/R calculado >20 no bairro desejado.

  • Depende de flexibilidade (trabalho, escola dos filhos, visto/documentação ainda em curso).

Bloco de autoridade (Guia Paraguai)

O Guia Paraguai e Marlon Rihayem acompanham brasileiros que querem morar e investir no Paraguai com segurança documental, tributária e estratégica.Você tem cursos Faça-Você-Mesmo (documentação, cédula, validação de diplomas, abertura de empresa), GPTs de assessoria especializada (tributário, jurídico empresarial, fiscal pessoal, contábil), Coworking com endereço fiscal em Asunción, transfer, e contabilidade própria quando aplicável.Quer investir em imóvel ou decidir entre compra e aluguel com números reais da sua família/empresa?→ Marque uma consultoria. Receba o Checklist Gratuito de Mudança e o roteiro tributário feito para o seu caso.

Conclusão (CTA)

Comprar ou alugar no Paraguai não é ideologia — é aritmética + estratégia. Use o P/R do bairro, compare cap rate vs. custo do dinheiro, entenda impostos e registros, e só então bata o martelo. Quer que a gente faça as contas com você, linha por linha, e ainda conecte com banco, notário e condomínio certos?👉 Fale com o Guia Paraguai: escolha Consultoria de Realocação + Checklist de Mudança, acesse nossos Cursos Faça-Você-Mesmo e os GPTs de Assessoria para executar com segurança jurídica no Paraguai.

🔹 Bloco 3 – Fontes oficiais

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